Leerstehende Immobilie – Gewinnerzielungsabsicht
Nicht immer findet man als Immobilieneigentümer den richtigen bzw. passenden Mieter oder die Suche nach einem Mieter bleibt generell ohne Erfolg, was aktuell in Berlin eher unwahrscheinlich sein dürfte. Jedenfalls kann eine leerstehende Wohnung, selbst bei lang andauernden Sanierungsmaßnahmen, Zweifel an der Gewinnerzielungsabsicht begründen. Dies wiederum hätte zu Konsequenz, dass das Finanzamt den Werbungskostenabzug versagen bzw. über mehrere Jahre rückwirkend aufhebt wird. Ggf. steht auch das Risiko eines Steuerstrafverfahrens im Raume.
Gewinnerzielungsabsicht
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich von einer Absicht zur Erwirtschaftung eines Einnahmenüberschusses des Vermieters bzw. Immobilieneigentümers auszugehen. Hieran ändert auch ein über längere Zeit erwirtschafteter Werbungskostenüberschuss nichts. Maßgeblich ist allerdings, dass die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt ist, mithin unbefristet ist. Dies bedeutet allerdings nicht, dass bei befristeten Verträgen die Gewinnerzielungsabsicht ausgeschlossen ist, denn mehrere Zeitmietverträge können auch nacheinander abgeschlossen werden. Bereits an diesem Punkt muss allerdings der Steuerpflichtige gegenüber dem Finanzamt weitere Umstände bzw. Tatsachen darlegen, dass auch mit dem Abschluss eines zeitlich befristeten Mietvertrages die Schlussfolgerung gerechtfertigt ist, dass die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt ist.
Auch ein nur vorübergehender Leerstand, wie z.B. wegen Mieterwechsel oder Baumaßnahmen, ist bekanntlich nichts Außergewöhnliches. Die Vermietungsabsicht wird durch einen solchen Leerstand nicht beseitigt, sodass die während des Leerstandes angefallenen Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt werden können. Dauert der Leerstand allerdings mehr als drei Monate an, besteht ein erheblicher Erklärungsdruck gegenüber dem Finanzamt. In diesem Zusammenhang wird der Vermieter die Frage beantworten müssen, ob er alles normalerweise Übliche unternommen hat, um wieder Einnahmen erzielen zu können. Werden allerdings die erwirtschafteten Verluste aus persönlichen Gründen hingenommen, wird es an einer ernsthaften Absicht zur Erzielung von Einkünften fehlen. Dies hat der Bundesfinanzhof mit seiner Entscheidung vom 11.12.2012 (IX R 14/12) bestätigt. Die entsprechenden Nachweise für die Gewinnerzielungsabsicht muss der Steuerpflichtige erbringen.
Problemfälle
Lässt der Eigentümer eines Zweifamilienhauses mit Absicht einen Teil des Hauses leer stehen und macht dennoch die laufenden Werbungskosten für den leer stehenden Teil steuerlich geltend, so wird gegenüber dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht vorgegaukelt, die allerdings nicht besteht. Es mag im Ergebnis zutreffend sein, dass der Steuerpflichtige keine Einnahmen generiert, er macht aber zu Unrecht Werbungskosten geltend und reduziert damit seine Steuerzahllast. In diesem Sachverhalt, ist nicht nur die Gewinnerzielungsabsicht zu verneinen, sondern der Straftatbestand der Steuerhinterziehung gemäß § 370 AO zu bejahen.
Ebenso verhält es sich, wenn der Eigentümer nicht mehr nach einem Mieter sucht, sondern vielmehr versucht die Wohnung zu verkaufen. In dieser Variante hat der Eigentümer die Gewinnerzielungsabsicht ebenfalls aufgegeben, sodass die laufenden Objektkosten nicht mehr als Verlust zu berücksichtigen sind. Ändert sich die Einstellung des Eigentümers erneut, weil er gegebenenfalls keinen Käufer für den angedachten Preis findet, stellt sich die Frage, zu welchem Zeitpunkt die Gewinnerzielungsabsicht wieder vorliegt. Erst ab diesem Zeitpunkt kann der Steuerpflichtige die laufenden Objektkosten wieder als Werbungskosten in Ansatz bringen. Auch hier liegt die Beweislast beim Steuerpflichtigen.
Langandauernde Hausrenovierungen stellen ebenfalls ein nicht unerhebliches Problemfeld dar. Auch in diesem Zusammenhang muss festgestellt werden, ob der Steuerpflichtige entsprechend der Gewinnerzielungsabsicht handelt. Dies liegt nur dann vor, wenn Eigentümer die jeweiligen Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten zielgerichtet durchführt. Zweifelhaft erscheinen solche Fälle, in denen sich die Arbeiten lange hinziehen und die Mietausfälle billigend in Kauf genommen werden. Bei Renovierungsarbeiten in Eigenregie, wird die Gewinnerzielungsabsicht seitens der Finanzverwaltung unterstellt, wenn der Leerstand zwar länger dauert, aber ein besseres wirtschaftliches Ergebnis vorliegt, als bei Beauftragung eines Unternehmens. Dies wäre allerdings gegenüber dem Finanzamt auch entsprechend nachzuweisen.
Handlungsempfehlungen
Wie bereits mehrfach erwähnt trägt der Steuerpflichtige die Beweislast für die Gewinnerzielungsabsicht. Die jeweiligen Handlungsempfehlungen sind aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH, IX R 14/12) zu diesem Thema abzuleiten. Hiernach muss der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung des Objektes erkennbar aufnehmen und später nicht wieder aufgegeben haben. Steht das Objekt nach Vermietung längere Zeit leer, darf die Gewinnerzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben werden.
Der Steuerpflichtige sollte sich nachweislich bemühen, den Leerstand so schnell als möglich wieder zu beseitigen und die hierfür erforderlichen Nachweise sichern. In Betracht kommen in diesem Zusammenhang insbesondere entsprechende Anzeigen auf Internetportalen oder/und entsprechende Anzeigen bzw. Inserate in den Printmedien. Ggf. wäre auch ein Makler mit der Suche nach einem Mieter zu beauftragen.
Zweifel an der Gewinnerzielungsabsicht können auch bestehen, wenn der Steuerpflichtige überzogene Ansprüche an der Miethöhe hat. In diesem Zusammenhang wäre die Anpassung an die ortsübliche Miete angezeigt. Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten wären zeitnah zu veranlassen und auch entsprechend zügig durchführen zu lassen. Es muss gegenüber dem Finanzamt dargelegt werden können, dass das Objekt so zügig wie möglich wie an den Mann gebracht werden kann. Sonst besteht das Risiko, dass das Finanzamt davon ausgeht, dass der Leerstand aus privaten Gründen andauert, was gegen eine Gewinnerzielungsabsicht sprechen könnte.
Etwaige Risiken
Die bereits benannten strafrechtlichen Risiken bestehen insbesondere dann, wenn der Steuerpflichtige gegenüber dem Finanzamt bewusst falsche Angaben macht. Diese liegen dann vor, wenn die behauptete Gewinnerzielungsabsicht nicht mehr oder generell nicht besteht. Wenn die Gewinnerzielungsabsicht mithin nicht mehr vorliegt und das Finanzamt über diesen Umstand bewusst getäuscht wird, verwirklicht dies den Straftatbestand der Steuerhinterziehung gemäß § 370 AO. Der einzige Ausweg aus der Strafbarkeit ist die Selbstanzeige gemäß § 371 AO.
In steuerlicher Hinsicht gestaltet sich die Sach- und Rechtslage wie folgt: Das Finanzamt wird bei entsprechendem Leerstand anfangs von einem Fortbestehen der Gewinnerzielungsabsicht ausgehen. Gelangt die Finanzverwaltung ggf. erst nach einigen Jahren zu der Schlussfolgerung, dass eine Vermietungsabsicht nicht mehr vorliegt, werden die jeweiligen Steuerbescheide rückwirkend geändert. Dies wiederum hat eine ggf. erhebliche Steuernachforderung und entsprechende Zinsbelastung gemäß § 233a AO zur Folge. Selbst wenn die seinerzeit erlassenen Steuerbescheide zwischenzeitlich bestandskräftig sind und auch nicht mehr unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 163 AO) stehen, kommt eine Änderung wegen „Neuer Tatsachen“ gemäß § 173 AO in Betracht.
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