Immobilien ohne Erbschafts- oder Schenkungssteuer vererben
Bereits seit mehreren Jahren lässt sich insbesondere in Ballungszentren beobachten, dass ein erheblicher Wertanstieg auf dem Immobilienmarkt zu verzeichnen ist. Teilweise haben sich Immobilien sogar im Wert verdoppelt, was wiederum auch massive Auswirkungen auf die Erbschafts- und Schenkungssteuerlast von nahen Angehörigen hat, da Freibeträge schneller überschritten werden.
- Der Freibetrag für Ehegatten liegt bei € 500.000,00.
- Der Freibetrag für Kinder beträgt für jedes Kind € 400.000,00 gegenüber jedem Elternteil (also € 400.000,00 gegenüber der Mutter und nochmals € 400.000,00 gegenüber dem Vater).
- Der Freibetrag der Enkelkinder liegt bei € 200.000,00.
Trotz dieser vermeintlich hohen Freibeträge können diese die Höherbewertungen von Immobilien durch das Finanzamt im Erbfall in vielen Fällen nicht ausgleichen und es fällt erheblich Erbschaftsteuer für den länger lebenden Ehepartner und für die Kinder an. Das vor allem dann, wenn die Erblasser nur ein sogenanntes Standardtestament, wie z.B. das sehr ungünstige Berliner Testament haben.
Wie werden Immobilien im Erbfall bewertet?
Die Bewertung der Immobilien, insbesondere die erbschaftssteuerliche Bewertung von Immobilien richtet sich zwingend nach dem sogenannten Bewertungsgesetz.
Maßgeblich ist – vereinfacht gesagt - der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung oder des Erbfalls. Dies auch dann, wenn nie geplant war, dass die Immobilie verkauft wird und auch völlig unabhängig davon, ob das mit der eigenen Lebensplanung und den eigenen Vermögensverhältnissen vereinbar ist (was bringt mir der hohe Wert einer Immobilie, wenn ich selbst in der Immobilie lebe und diesen Wert nicht durch Verkauf realisieren möchte?).
Schenkung zu Lebzeiten aus Steuergründen
Aufgrund der dennoch gegebenen steuerlichen Zwänge im Erbfall kann es in einer Vielzahl von Fällen empfehlenswert sein, eine lebzeitige Immobilienübertragung z.B. auf die Kinder vorzunehmen, um die jeweiligen Freibeträge überhaupt und häufig auch mehrfach (alle 10 Jahre) auszunutzen.
Bei einer Schenkung (Immobilienübertragung) zu Lebzeiten im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unter Nießbrauchsvorbehalt ist der Wert des Nießbrauchs steuerlich abzugsfähig. Durch die richtige und kluge Gestaltung des Testaments und der lebzeitigen Verträge können erheblich Steuern gespart, in der Regel sogar komplett vermieden werden.
Schenkungssteuerfreibeträge alle 10 Jahre
Da die Schenkungssteuerfreibeträge alle 10 Jahre neu ausgenutzt werden können, kann somit auch sehr hohes (Immobilien-) Vermögen bereits auf die Nachfolgegeneration übertragen werden, ohne hierfür die hohen Steuerbelastungen tragen zu müssen.
So wird auch sichergestellt, dass Ihr erwirtschaftetes und erarbeitetes Vermögen nicht für gänzlich unnötige Steuerzahlungen verloren geht und der gewünschte Vermögensgegenstand auch weiterhin im Familienbesitz verbleiben kann.
Schenkungs-/Erbschaftssteuer umgehen mit klugem Testament!
Natürlich bedarf es hier einer auf Ihre individuelle Situation angepasste Gestaltung. Nicht nur die Formulierung der Verträge und Testamente als solche ist anspruchsvoll; insbesondere die Ermittlung und Entscheidung, welche Art von Maßnahmen in welcher Kombination und in welcher zeitliche Abfolge in Ihrem individuellen Fall sinnvoll sind, ist eine der anspruchsvollsten Aufgabenstellungen für die Spezialisten.
Lassen Sie sich bitte unbedingt von einem in diesem Bereich erfahrenen und spezialisierten Rechtsanwalt beraten, der Ihnen die für Sie richtigen Lösungswege zur optimalen Absicherung und Steuerersparnis aufzeigt und diese dann richtig vertraglich gestalten kann. Das ist niemals Standard! Die Testamentsgestaltung und Nachfolgeplanung gehören entgegen einem weit verbreiteten Irrglauben nicht zu den Gebieten, in denen Steuerberater ausgebildet werden.
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