Kaufvertrag II
Ist auf der Erwerberseite ein ausländischer Staatsangehöriger beteiligt, so ist zu klären, welches Güterrecht für ihn maßgebend ist.
Der Güterstand kann Auswirkungen auf das Beteiligungsverhältnis haben, zu dem die Erwerber in das Grundbuch einzutragen sind. So ist zum Beispiel der gesetzliche Güterstand des italienischen Güterrechtes die eheliche Gütergemeinschaft. Unterliegen die Erwerber italienischem Güterrecht, so erwerben sie grundsätzlich zum Gesamtgut der Errungenschaftsgemeinschaft. Ausländische Erwerber sind aber gemäß Artikel 15 Absatz 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) berechtigt, für ihr in der Bundesrepublik Deutschland gelegenes, bewegliches Vermögen einen Güterstand nach deutschem Recht zu vereinbaren.
Ein Grundstückskaufvertrag wird ferner Regelungen darüber enthalten, wann der Besitz auf den Erwerber übergeht.
Dieser Zeitpunkt muss nicht mit der Eigentumsumschreibung übereinstimmen. In der Regel wird ein Termin für den Besitzübergang festgelegt, der an die Zahlung des gesamten oder eines Teils des Kaufpreises gekoppelt ist. Mit dem Besitz gehen regelmäßig die Nutzungen und die Lasten auf den Erwerber über.
Tipp: Bei Verkauf von vermieteten Eigentumswohnungen als Kapitalanlage ist eine Vereinbarung aufzunehmen, dass zugleich mit dem Besitz auch die Rechte und Pflichten aus Mietverträgen auf den Erwerber übergehen. Der Mieter schuldet nämlich bis zur Eigentumsumschreibung den Mietzins dem Verkäufer, es sei denn der Verkäufer hat seine Mietzinsansprüche an den Erwerber abgetreten.
Vielfach bereitet die Regelung über Erschließungsbeiträge und Anliegerkosten große Probleme. Nach der Rechtsprechung muss der Notar bei Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages mit den Beteiligten die Problematik nicht angerechneter Erschließungsbeiträge erörtern und ihnen, falls sie dies wünschen, eine entsprechende vertragliche Regelung vorschlagen. Der Käufer eines Grundstücks hat die nach der Übergabe fällig werdenden Anliegerbeiträge zu tragen, sofern keine besonderen, vertraglichen Vereinbarungen vorliegen. Hat der Verkäufer oder ein sonstiger Dritter Vorausleistungen erbracht, so entfällt nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes die Rechtsgrundlage hierfür, wenn das Eigentum am Grundstück vor Entstehen der endgültigen Beitragspflicht wechselt. Die Vorausleistung soll in einem solchen Falle demjenigen zu erstatten sein, der sie bewirkt hat. Der Rückzahlungsanspruch soll jedoch erst im Zeitpunkt der Fälligkeit der endgültigen Beitragsforderung fällig werden.
Erkundigen Sie sich deshalb beim städtischen Bauamt nach den Erschließungs- und Anliegerkosten, auch wenn das Gebäude bereits seit einigen Jahren fertiggestellt ist.
Die Frage, welche vertragliche Regelung zweckmäßiger Weise hinsichtlich der Erschließungsbeiträge und Anliegerkosten getroffen wird, lässt sich nicht einfach beantworten. Allgemein als gerecht und billig wird empfunden, nach dem konkreten Bauzustand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Verteilung vorzunehmen. Diese Lösung kann im Einzelfall auf erhebliche praktische Schwierigkeiten stoßen, wenn beispielsweise eine Erschließungsmaßnahme bei Vertragsabschluß hergestellt wird und die Gemeinde nicht in der Lage oder nicht bereit ist, die bis zum Vertragsabschluß entstandenen Kosten zu errechnen.
Diese Berechnungsprobleme entstehen nicht, wenn eine der Vertragsparteien sämtliche Erschließungsbeiträge und Anliegerkosten trägt oder wenn auf die Zustellung des Beitragsbescheides abgestellt wird. In diesen Fällen sollten die Beteiligten aber vor Vertragsabschluß Auskünfte bei der Gemeinde einholen, um vor unangenehmen Überraschungen geschützt zu sein.
Wird Wohnungs- oder Teileigentum veräußert, so ist zu beachten, dass es bei einer Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Die Teilungserklärung, mit der das Wohneigentum gebildet wurde, sieht derartiges häufig vor. Ist dies der Fall, so muss die Verwalterzustimmung dem Grundbuchamt bei der Eigentumsumschreibung in öffentlicher Form vorliegen. Der Erwerber von Wohnungseigentum hat vor der Umschreibung des Eigentums im Wohnungsgrundbuch in der Eigentümergemeinschaft kein eigenes Stimmrecht. Auch dann nicht, wenn im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten eingetragen ist und Besitz, Nutzungen und Lasten auf ihn übergegangen sind. Hier lässt sich durch eine Stimmrechtsvollmacht des Verkäufers helfen, sofern nicht ausnahmsweise die Teilungserklärung eine Vertretung in der Versammlung ausschließt.
Ferner hat der BGH entschieden, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander haftet. Sie wurzeln in der anteilsmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten. Das beinhaltet auch Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre, sofern der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet werden, erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist. Ansonsten haftet der werdende Eigentümer nicht für Verbindlichkeiten, die vor seinem Eigentumserwerb begründet wurden und fällig geworden sind.
Die durch Teilungserklärung getroffene Bestimmung, wonach auch der Erwerber einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, wird allerdings grundsätzlich als wirksam angesehen.
Im Kaufpreis für eine Eigentumswohnung ist im Zweifel auch der Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage enthalten. Um Streit zu vermeiden empfiehlt es sich, diese Frage im Kaufvertrag zu regeln, auch wenn nichts anderes gewollt ist. Der Betrag der Instandhaltungsrücklage sollte dabei zahlenmäßig angegeben werden, denn auf die Instandhaltungsrücklage ist keine Grunderwerbssteuer zu zahlen.
Im Zuge der Bebauung von ehemaligen Industriebrachen ist auf die Altlastenproblematik hinzuweisen. Insbesondere im Zusammenhang mit der Aufstellung von Bebauungsplänen ist sie öffentlich-rechtlicher Natur, allerdings wirkt sie auch bei der Abfassung von Kaufverträgen aus. Enthält der Kaufvertrag keine Regelung über Altlasten, hat der Erwerber bei der heutigen Gesetzeslage nur wenige Möglichkeiten, sich die Sanierungskosten zur Beseitigung von Altlasten durch den Verkäufer erstatten zu lassen. Ein Anspruch ist nur gegeben, wenn eine mögliche Schadstoffbelastung arglistig verschwiegen wurde. Freilich kann die Verpflichtung zur Beseitigung von Altlasten für den Käufer mit einer so hohen finanziellen Belastung verbunden sein, dass er kein Interesse mehr an einem Vollzug des Kaufvertrages hat.
Der Grundstückskaufvertrag im Steuerrecht
Grundstückskaufverträge unterliegen, sofern nicht ein besonderer Befreiungstatbestand vorliegt, der Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent. Es gibt heute nur noch wenige Fälle der Grunderwerbssteuerfreiheit. Von Interesse sind in diesem Zusammenhang die folgenden Steuerbefreiungstatbestände:
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Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers.
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Der Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, wobei Abkömmlinge den Stiefkindern gleich stehen. Den Verwandten in gerader Linie sowie den Stiefkindern stehen deren Ehegatten gleich.
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Steuerfrei ist auch der Erwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers, sofern er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt.
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Auch der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Miterben oder den Ehegatten des Miterben zur Teilung des Nachlasses ist steuerfrei.
Tipp: Die Steuer wird von Verkäufer und Käufer gemeinsam geschuldet. Üblicherweise wird eine Übernahme durch den Käufer vertraglich vereinbart.
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