Kündigung

Erst Mietschulden, dann die Kündigung und schließlich die Räumung der Wohnung - immer mehr Vermieter sehen sich aufgrund der zunehmenden Zahl an zahlungsunfähigen Mietern zu diesen Schritten gezwungen. Spätestens dann, wenn der Mieter mit zwei vollen Monatsmieten in Verzug ist, steht dem Vermieter die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a/b zu. Täglich werden Hunderte Immobilien zwangsgeräumt, weil der Mieter seine Wohnung nicht freiwillig zurückgeben möchte. Allerdings ist der Weg zur wieder vermietbaren und freistehenden Wohnung oft kostspielig und sehr lang. Darüber hinaus hat der Vermieter wichtige Grundsätze zu beachten, damit er die Räumung der Wohnung durchsetzen kann.

Welche Maßnahmen der Vermieter bis zur Räumung ergreifen muss

Die Räumung der Wohnung darf der Vermieter nicht von einem Tag auf den anderen und bereits bei Vorliegen eines kleinen Zahlungsrückstandes verlangen. Vielmehr sind folgende Schritte einzuhalten: - aufgrund offener Mietrückstände muss dem Mieter zunächst eine Zahlungsaufforderung und Abmahnung zugehen. Hierin sollte zugleich mit einer Kündigung gedroht werden, sofern die Zahlungsrückstände nicht beglichen werden.

Der BGH hat am 10.10.2012 (Az. VIII ZR 107/129) entschieden, dass Mieter selbst bei Zahlungsrückständen von weniger als zwei Monatsmieten mit einer Kündigung rechnen müssen - folgt seitens des Mieters keine Reaktion oder widerspricht dieser aus unberechtigten Gründen, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen und den Mieter zur Räumung der Wohnung innerhalb eines festgesetzten Termins auffordern - wenn der Mieter auch hierauf nicht reagiert, kann der Mieter Räumungsklage beim dem Amtsgericht einreichen, in dessen Bezirk die Wohnung liegt - gibt der Mieter die Wohnung weiterhin nicht - zumeist binnen 14 Tagen - frei, ergeht ein gerichtlicher Räumungstitel, in dem allerdings auch nochmal ein Räumungsaufschub enthalten sein kann.

Wenn eine Zwangsräumung erforderlich wird

Liegt dem Vermieter nunmehr ein Räumungstitel vor (Räumungsvergleich oder Räumungsurteil), so kann er einen Gerichtsvollzieher mit einer Zwangsräumung beauftragen. Dieser wird dem Mieter zunächst eine letzte Frist von zumeist 3 Wochen einräumen, innerhalb welcher dieser die Wohnung noch freiwillig räumen darf. Nach erfolglosem Fristablauf wird der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung einleiten. Hierzu lässt dieser die Schlösser der Wohnung öffnen und anschließend das Mieterinventar mittels einer Speditionsfirma abtransportieren und in der Pfandkammer lagern. Werden die im Zuge der Räumung eingelagerten Gegenstände nicht binnen 2 Monate unter Erstattung der Einlagerungskosten durch den Schuldner abgeholt, darf der Gerichtsvollzieher die Gegenstände veräußern.

All dies kann für den Vermieter allerdings sehr teuer werden, zumal er einen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten der Räumung übernehmen muss. Insgesamt können sich die Aufwendungen für Gerichtsvollzieher, Umzugsfirma, Schlosswechsel und Einlagerung auf 2.000 bis 3.000 Euro aufsummieren. Weil der Mieter in vielen Fällen vermögenslos ist, kann der Vermieter für diese Kosten unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht unbedingt Ersatz erwarten, obwohl ihm ein solcher zusteht. Die Aufwendungen addieren sich so zum Mietausfall, welcher einst zur Kündigung geführt hat, wie auch den Anwaltskosten für den Räumungsprozess.

Alternativen zur klassischen Zwangsräumung

Aus diesen Gründen wird daher inzwischen sehr häufig die sogenannte "Berliner Räumung" praktiziert. Diese sieht die Besonderheit vor, dass die Gegenstände des Mieters zunächst in der Wohnung verbleiben sollen. An diesen macht der Vermieter anschließend sein Vermieterpfandrecht gemäß §§ 562 ff. BGB geltend, um so seine Mietforderungen zu sichern. Die Gegenstände kann der Vermieter schließlich laut §§ 1233 ff. BGB versteigern, sollten sie nicht binnen 2 Monaten ausgelöst werden. Der Gerichtsvollzieher prüft hierbei nicht, ob die Sachen überhaupt dem Vermieterpfandrecht unterliegen.

Die Berliner Räumung hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 14.07.2010 (Az.: VII ZR 45/09) für zulässig erklärt. Eine andere Vollzugsvariante stellt die "Hamburger Räumung" dar. Bei dieser werden ausschließlich die Schlösser ausgewechselt. Nach der Begehung wird Wohnungsschlüssel dem Umzugsunternehmen, den der Gerichtsvollzieher unter Verhandlung des Preises selbst aussuchen darf - und nicht etwa dem Gläubiger - überlassen. Die "Frankfurter Räumung" wurde vom Frankfurter Amtsgericht mit Beschluss vom 01.12.2003 (Az.: 33 M 59/03-28) erlaubt. Hierbei wird der Kostenvorschuss dadurch reduziert, dass der Gläubiger das Mobiliar des Mieters in eigene verschließbare Kellerräume unterstellt.

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Wer sich als Vermieter mit ständigen Mietrückständen konfrontiert sieht, muss im Anschluss an die Kündigung oft einen Gerichtsvollzieher zur Räumung der Wohnung beauftragen. Dieser Schritt geht allerdings mit erheblichen Kosten einher, die bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters vom Vermieter selbst zu tragen sind. Inzwischen haben sich jedoch alternativ zur klassischen Zwangsräumung weitere Räumungsmodelle entwickelt, die erhebliche Kosteneinsparungen versprechen. Weil hierbei jedoch zahlreiche Aspekte beachten werden müssen, empfiehlt sich die Beauftragung eines Rechtsanwalts, der Sie umfassend zur Räumung und den einzelnen Alternativen informiert. Eine große Auswahl an spezialisierten Rechtsanwälten finden Sie auf advogarant.de.