GbR - Eigenbedarf
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Grundsatzentscheidung die Rechte einer als Vermieterin auftretenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gestärkt.
In der Entscheidung vom 27. Juni 2007 ist nunmehr höchstrichterlich anerkannt, dass eine GbR eine Eigenbedarfskündigung schon aussprechen kann, wenn der Eigenbedarf bei nur einem Gesellschafter vorliegt.
Der Ausgangsfall
Der BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, in dem sich die Bewohner eines Mehrfamilienhauses zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammengeschlossen hatten. Deren alleiniger Zweck war es, das Haus zunächst zu erwerben, dann zu sanieren und schließlich zu bewohnen. Die Gesellschaft kündigte sodann das betreffend der Erdgeschosswohnung bestehende Mietverhältnis. Zur Begründung wurde angegeben, dass einer der Gesellschafter, der in einer Dachgeschosswohnung des selben Hauses wohnte, erkrankt sei, die Treppe nicht mehr nutzen könne und dementsprechend darauf angewiesen sei, in die Erdgeschosswohnung zu ziehen.
Nach Ablauf der Kündigungsfrist aber noch vor einem etwaigen Auszug des Mieters verstarb der betroffene Gesellschafter. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben mit der Begründung, dass die Vermieter-GbR als solche das Mietverhältnis aufgrund Eigenbedarfs habe kündigen können. Dies ist im Ergebnis vom Bundesgerichtshof bestätigt worden.
Die Entscheidungsgründe
Nach Paragraf 573 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung entsprechender Fristen unter anderem dann gerechtfertigt, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (Paragraf 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB). Bis zu der jetzt getroffenen Entscheidung war es umstritten, ob der Eigenbedarf bei der Gesellschaft selbst vorliegen muss oder ob es ausreicht, dass einer der Gesellschafter sich darauf berufen kann. Teilweise wurde darauf abgestellt, ob die Gesellschaft personalistisch auftritt, also der Gesellschafterbestand „überschaubar“ und dem Mieter gegebenenfalls bekannt ist.
Der BGH hat einerseits ausgeführt, dass aufgrund einer Entscheidung aus dem Jahre 2001 die GbR als rechtsfähig anzusehen ist. Ihr selbst können also eigene Rechte und Pflichten zustehen, sodass Rechtsbeziehungen aus einem Mietvertrag, den die Gesellschaft als solche geschlossen hat, auch nur mit dieser selbst bestehen können.
Andererseits führen die Bundesrichter aus, dass der einzelne Gesellschafter nicht schlechter gestellt werden kann als Mitglieder einer „einfachen Vermietermehrheit“.
Begründet wird dies mit dem Umstand, dass es oft nur vom Zufall abhänge, ob auf Vermieterseite eine Gesellschaft oder eine einfache Vermietermehrheit auftrete. Die Entscheidung davon abhängig zu machen, ob die Gesellschaft aus einem „überschaubaren“ Personenkreis besteht, hat der BGH abgelehnt. Die Wertungsfrage, wann eine Gesellschaft, beziehungsweise der Kreis der Gesellschafter, noch als überschaubar zu gelten habe, kann nicht abschließend beantwortet werden.
Um die Mieterrechte hingegen nicht auszuhöhlen, haben die Karlsruher Richter auch darauf hingewiesen, dass eine Eigenbedarfskündigung unter den dargestellten Umständen nicht ohne Weiteres ausgesprochen werden kann. Der Gesellschafter in dessen Person die Gründe des Eigenbedarfs auftreten, muss bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages Gesellschafter sein.
Fazit: Die Rechte derjenigen (privaten) Vermieter, die sich in Gesellschaften bürgerlichen Rechts zusammengeschlossen haben, sind durch die Entscheidung gestärkt worden. Dies dürfte insbesondere für „Familiengesellschaften“ von Vorteil sein, die häufig aus Erbengemeinschaften hervorgegangen sind oder sich zur Bildung und Verwaltung gemeinsamen Vermögens zusammengeschlossen haben.
Die Rechte der Mieter sind hingegen nicht unangemessen beschnitten worden. Wie der BGH ausführt, hat sich die Rechtslage im Vergleich zu Vermietermehrheiten nicht nachteilig verändert, sondern lediglich angeglichen.
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