Erhöhungsverfahren
Das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Zur Geltendmachung des Mieterhöhungsverlangens ist ausschließlich der Vermieter berechtigt, der aber selbstverständlich einen Bevollmächtigten (zum Beispiel eine Verwaltungsgesellschaft) mit der Stellung des Mieterhöhungsverlangens beauftragen kann. Im Zusammenhang mit Mieterhöhungen fremden Grundbesitzes bedarf es normalerweise der erforderlichen Beifügung einer Vollmacht.
Wichtig ist darüber hinaus, dass der Bevollmächtigte das Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich im Namen des Vermieters geltend macht.
Kein Problem ergibt sich, wenn der Vermieter seine Mieter über die umfassende Vertretung durch seine Verwaltungsgesellschaft informiert hat. Bei Vertragsneubeschlüssen ergibt sich diese Information meist aus den Mietverträgen selbst.
Ein Problem ganz anderer Art ergibt sich bei Mieterhöhungen neu erworbener Liegenschaften in dem Zeitraum zwischen Übergang von Nutzen und Lasten bis zur Eintragung im Grundbuch. Denn gemäß § 566 BGB erlangt der Erwerber erst mit der Eintragung ins Grundbuch die erforderliche Rechtsstellung als Vermieter.
Um eine wirksame Mieterhöhung überhaupt erst entstehen zu lassen, ist hier die Erklärung im Namen des bisherigen Vermieters (Eigentümers) als Vertreter abzugeben. Zur Vermeidung von Rechtsnachteilen empfiehlt sich die Beifügung einer Vollmacht, sofern nicht die Mieter bereits durch den Verkäufer nachweislich darüber informiert wurden, dass der oder die Erwerber in seinem Namen als Vertreter auftreten dürfen. Bitte stimmen Sie in derartigen Fällen das Vorgehen mit einem Rechtskundigen ab.
Schriftform / Unterschrift
Das Erhöhungsverlangen ist schriftlich zu stellen und muss, sofern es nicht per DV erstellt wird, persönlich unterzeichnet werden. Letzteres gilt auch für fotokopierte Anschreiben, in denen nur noch die individuellen Daten eingesetzt werden. Anlagen brauchen nicht unterschrieben sein, wenn sie mit dem Erhöhungsverlangen fest verbunden sind.
Wichtig: Auch wenn bei DV-erstellten Schreiben auf die Unterschriften verzichtet werden kann, so müssen im Unterschriftenfeld dennoch diejenigen Personen aufgeführt sein, die nach außen zeichnungsberechtigt sind.
Sind mehrere Personen gemeinschaftlich Vermieter, müssen sie alle das Erhöhungsverlangen unterzeichnen oder aber bei der DV-Textform in anderer Weise sämtlich kenntlich gemacht werden.
Begründungspflicht, § 558a BGB
Die vorgeschriebene Begründung soll dem Mieter unter Bezugnahme auf das Begründungsmittel eine konkrete Prüfung des Mieterhöhungsverlangens ermöglichen.
Wichtig: Gibt es in dem Ort, in dem die Mieterhöhung durchgeführt werden soll, einen qualifizierten Mietspiegel, so ist der Vermieter verpflichtet, auch auf dessen Werte hinzuweisen, selbst wenn er die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (Der Sinn dieser Vorschrift wird bestritten und meist nicht eingesehen.).
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Begründung mittels Mietspiegels
Hier reichen Angaben, die die Einordnung der betroffenen Wohnungen in das jeweilige Rasterfeld ermöglichen. Der Mietspiegel selbst braucht nicht beigefügt zu werden.
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Begründung mit Auskunft aus einer Mietdatenbank
Die Auskunft sollte als Begründung beigefügt werden.
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Begründung mittels Gutachten
Im Fall der Bezugnahme auf ein Mietwertgutachten muss dieses als Kopie beigefügt werden. In Großen Wohnanlagen reicht allerdings auch ein Sammelgutachten, welches Rückschlüsse auf die einzelne Wohnung zulässt. Hierfür ist es erforderlich, dass der Sachverständige je Wohnungstyp (in der Regel je Wohnungsgröße) mindestens eine Mieteinheit besichtigt hat und dementsprechend differenzierte Werte ausweist.
Innerhalb des Objektes auftretende Wohnwertabweichungen (zum Beispiel straßenseitig oder gartenseitig gelegene Wohnungen) müssen durch Angabe entsprechender Zu- respektive Abschläge berücksichtigt werden. Darüber hinaus muss das Gutachten Ausführungen darüber enthalten, auf welcher Grundlage der Sachverständige die ausgewiesenen Werte ermittelt hat. Der bloße Hinweis auf die eigene Sachkunde reicht jedenfalls nicht aus.
Darüber hinaus muss der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt sein. Das Gutachten muss zudem zeitnah erstellt worden sein.
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Begründung mittels Vergleichswohnungen
Wird das Mieterhöhungsverlangen auf Vergleichswohnungen gestützt, so müssen mindestens drei vergleichbare Mieteinheiten derart vorgestellt werden, dass sie aufgrund der Angaben für jedermann leicht identifizierbar (Anschrift, Etage, Lage innerhalb der Etage) und vergleichbar (Wohnungsgröße, Preis pro qm, gegebenenfalls Mietpreisstruktur) sind. Ist die Miethöhe der betreffenden Vergleichswohnungen untereinander unterschiedlich, so setzt der niedrigste Vergleichswert die Obergrenze für das Erhöhungsverlangen.
Wichtig: Es sollten möglichst fünf bis acht Vergleichswohnungen benannt werden, da erfahrungsgemäß die eine oder andere Wohnung bei genauer Prüfung (andere Mietpreisstruktur, andere Ausstattung und so weiter) im Ergebnis dann doch noch ausscheiden kann. Bei Unterschreiten der Grenze von letztendlich drei vergleichbaren Wohnungen ist das Verlangen unwirksam.
Die Vergleichswohnungen müssen zudem aus derselben Gemeinde stammen. Sind solche nicht vorhanden, kann auf eine vergleichbare Gemeinde zurückgegriffen werden. Im Zustimmungsverlangen muss dies aber dem Mieter ausdrücklich dargelegt werden.
Über vorstehende Mindestangaben hinaus ist zum besseren Verständnis seitens des Mieters auch auf eventuelle Zu- und Abschläge von den angegebenen Vergleichswerten insbesondere dann einzugehen, wenn die Mietpreisstruktur des Begründungsmittels von dem der Wohnung abweicht. Schließlich ist vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf einen bestimmten Betrag zu verlangen.
Die Bekanntgabe der Zustimmungsfrist ist zwar entbehrlich, jedoch hat sich ein Hinweis hierauf zur Klarheit für den Mieter einerseits und bei erfolglosem Fristablauf zur eigenen Einhaltung der Klagefristen andererseits bewährt.
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