Mietkaution

Die Mietkaution, rechtlich korrekt als Mietsicherheit bezeichnet, ist eine durch Mietvertrag vertraglich vereinbarte Leistung, mit der bestimmte Ansprüche des Vermieters bei Mietvertragsende abgesichert werden.  Mitsicherheiten sind sowohl für privaten Wohnraum als auch für gewerbliche Mietverhältnisse üblich. Für die Mietkaution in Mietverhältnissen über Wohnraum hat der Gesetzgeber insbesondere in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einen gesetzlichen Rahmen geschaffen, der unter anderem die Höhe der zu vereinbarenden Mietsicherheit auf drei Kaltmieten begrenzt. Dennoch ist die Mietsicherheit ein umstrittenes Thema, das häufig die Gerichte beschäftigt. Insbesondere Fragen wie die Fälligkeit der Mietsicherheit oder Rückzahlungspflicht sowie Rückzahlungszeitpunkt sorgen für entsprechende Auseinandersetzungen zum Ende des Mietverhältnisses.

Grundsätzliches zur Mietkaution bei Wohnraum

Nach § 551 BGB ist die Mietkaution nicht nur auf die Höhe der dreifachen Kaltmiete begrenzt, sondern kann in drei Raten geleistet werden. Das Recht zur Ratenzahlung kann nicht mietvertraglich abbedungen werden.  Den Mietvertragsparteien stehen verschiedene Formen der Mietsicherheit frei, unter anderem:

- die Barkaution

- die Verpfändung

- die Bürgschaft

- die Sicherungsabtretung

- die Mietkautionsversicherung beziehungsweise Mietkautionspolice

- den Pfand.

Die verschiedenen Formen haben für die Beteiligten jeweils Vor- und Nachteile.

Bei Vermietern sehr beliebt ist die Barkaution. Der Mieter händigt dem Vermieter den Geldbetrag aus oder zahlt ihn auf das Vermieterkonto ein. Der Vermieter hat  den Mietkautionsbetrag getrennt von seinem übrigen Vermögen insolvenzfest und verzinslich anzulegen. Entsprechende Erträge sind bei Ende des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter abzurechnen und stehen diesem dann zu. Aus Sicht des Mieters ist die Barkaution eine der unsichersten Formen die Mietsicherheit zu leisten, denn für einen unseriösen Vermieter ist tatsächlich ein Missbrauch wie die Unterschlagung hier recht einfach durchzuführen. Für den Mieter sicherer sind die Verpfändung oder Sicherungsübereignung von Sparforderungen oder Wertpapieren an den Vermieter. Die Getrenntheit und der Anspruch auf die Fruchtziehung aus der Anlage bleiben dem Mieter sichtbar gewährleistet, Missbrauch ist weniger wahrscheinlich.

Typische Streitfälle zur Mietsicherheit

Obwohl das Gesetz gerade im Wohnraummietrecht vieles eindeutig regelt, streiten Vermieter und Mieter oft über die Mietkaution.  Eine typischer Streitpunkt ist der Zeitpunkt der Rückzahlung der Kaution. Die Fallgestaltung ist dabei ähnlich dieser: Der Mietvertrag ist gekündigt, die Wohnung wurde seitens des Vermieters ohne Beanstandung abgenommen. Dennoch zahlt der Vermieter die Mietkaution nicht zurück.  Es vergehen 6 Monate, dann 12 Monate, in denen der Vermieter die Mietkaution einbehält. Eine ärgerliche Situation für den Mieter, der für seine neue Wohnung bereits die neue Kaution leisten muss. Teilweise darf der Vermieter zumindest Teile der Mietsicherung einbehalten, wenn etwa noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht. Die Details dieses Einbehaltungsrechts bilden die Basis rechtlicher Auseinandersetzungen.

Auch der Übergang des Mietverhältnisses auf einen neuen Hauseigentümer bietet immer wieder Anlass zum Streit, auch wenn hier zwischenzeitlich durch Rechtsprechung und Gesetz vieles geklärt ist.

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Für den Mieter stellt die Mietkaution einen nicht unerheblichen finanziellen Aufwand dar, und er ist auf deren pünktliche Rückzahlung angewiesen. Für den Vermieter hingegen stehen berechtigte Sicherungsansprüche zur Debatte, die ihn vor unseriösen (Mietnomaden) oder nicht mehr leistungsfähigen Mietern schützen. Einen rechtlichen Interessenausgleich in dieser Gemengelage zu finden, fällt auch Richtern nicht leicht. Im Zweifel beraten die Rechtsanwälte auf www.advogarant.de Sie in jeder Lage umfassend zur Mietkaution.