Nebenkostendifferenz
Der Mieter ist zur Zahlung der Nebenkostendifferenz nur verpflichtet, wenn die Abrechnung von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart ist.
Fehlt eine entsprechende Regelung, trägt der Vermieter die Betriebskosten. Das kommt aber in der Praxis kaum vor. Es gibt drei Varianten von Vereinbarungen über die Betriebskosten oder Nebenkosten:
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Bruttomiete (Inklusivmiete):Die Betriebskosten sind in der Miete enthalten.
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Monatliche Betriebskosten (pauschal):
Die anfallenden Betriebskosten sind mit der Pauschale endgültig abgegolten. Eine Abrechnung findet nicht statt. Der Vermieter kann keine Nachforderungen stellen, wenn sich ergibt, dass die Betriebskosten nicht durch die Pauschale gedeckt sind. Sind die Betriebskosten geringer als die gezahlten Pauschalen, kann der Mieter keine Rückforderung stellen.
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Betriebskostenvorauszahlungen: Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, muss einmal jährlich abgerechnet werden. Diese Abrechnung endet regelmäßig mit einer Forderung des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung oder umgekehrt mit einem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel geleisteter Abschlagszahlungen.
Die Frage ist, wie bei einer Nebenkostendifferenz verfahren wird.
Gegen die Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann nicht eingewandt werden, dass nicht alle Abrechnungsbelege zugesandt wurden. Insoweit kann auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden. Nachzahlungs- und Rückzahlungsansprüche verjähren gemäß den §§ 195, 199 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in drei Jahren. Dabei beginnt die Verjährung erst mit Ende des Jahres, in dem die Abrechnung erstellt wird.
Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung sind keine Miete. Wenn also der Mieter mit der Zahlung in Verzug kommt, kann der Vermieter nicht wegen Mietrückstands kündigen.
Auf welche Weise können die Betriebskostenzahlungen erhöht werden?
Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Der Mieter schuldet dann den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden, übernächsten Monats. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen.
Sind Betriebskostenvorauszahlungen festgelegt worden, so können beide, Mieter und Vermieter, nach einer Abrechnung durch schriftliche Erklärung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Das bedeutet, wenn die Abrechnung eine Forderung des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung ergibt, kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen durch Erklärung auf eine angemessene Höhe verändern. Umgekehrt gilt, dass der Mieter schriftlich erklären kann, die Höhe der Vorauszahlungen anzupassen, nachdem eine Betriebskostenabrechnung ein Saldo zu seinen Gunsten ergeben hat.
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