Tod des Mieters - Regelung seines Mietverhältnisses im Wohraummietsrecht

In Deutschland wohnt ein Großteil der Bevölkerung in gemieteten Wohnräumen, weswegen die gesetzlichen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien im Rahmen des Wohnraummietrechts einen eigenen Platz im Bürgerlichen Gesetzbuch finden. Stirbt der Mieter eines gemieteten Wohnraumes, hat dies rechtliche Konsequenzen, denn mit dem Tod des Mieters endet das vertraglich geschlossene Mietverhältnis nach deutscher Rechtsprechung nicht automatisch!

Das Wohnraummietrecht als Teil des Mietrechts wird neben den allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§535-548 BGB sowie §§ 305-310 BGB) in den besonderen Rechtsvorschriften der §§549 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Mit dem Tod des Mieters ist vor allem der Wechsel der Vertragsparteien, die Fortsetzung sowie das Kündigungsrecht des Mietverhältnisses und eventuelle Haftungsansprüche zu klären. Dabei spielen auch erbrechtliche Verhältnisse eine wesentliche Rolle, wodurch in diesem Fall das Wohnraummietrecht mit dem Erbrecht in Verbindung gebracht wird.

Eintrittsrecht und Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Tod des Mieters

Mit dem Tod des Mieters treten u.U. andere Personen kraft Gesetzes anstelle des verstorbenen Mieters als neue Vertragspartei in das Mietverhältnis ein. Das "Eintrittsrecht" stellt kein Recht im Sinne von Wissen oder Wollen dar, sondern einen "Eintritt kraft Gesetzes" im Sinne einer gesetzlichen Rechtsnachfolge!

Alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters bezüglich des Mietvertrages gehen auf den Eintretenden über. Grundvoraussetzung für das Eintrittsrecht ist vor allem ein zum Zeitpunkt des Todes bestehendes rechtswirksames Wohnraummietverhältnis sowie die gemeinsame Haushaltsführung der zum Eintritt bevorrechtigten Personen. Gemäß §563 BGB kommen für den Eintritt folgende Angehörige des verstorbenen Mieters in Betracht: * der Ehegatte * der Lebenspartner * die Kinder * Familienangehörige wie Verwandte, Verschwägerte, Verlobte, Stiefkinder, Pflegekinder und Verwandte des Lebenspartners * sonstige Personen, wie nicht eheliche Lebenspartner, die mit dem Verstorbenen einen "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" führten Lediglich bei den Kindern des Verstorbenen wird für das Eintrittsrecht keine gemeinsame Haushaltsführung gefordert, sondern nur das Leben im gemeinsamen Haushalt zugrunde gelegt.

Das Mietverhältnis kann durch die eingetretenen Personen beziehungsweise Mitmieter des verstorbenen Mieters fortgesetzt werden (§ 563a BGB). Setzt kein Mitmieter das Mietverhältnis fort und tritt kein Eintrittberechtigter in das Mietverhältnis ein, werden die Erben (§§ 1922 ff. BGB) gemäß § 564 BGB beim Tod des Mieters die Vertragspartei des Vermieters!

Kündigungsrecht und Haftung der Erben des verstorbenen Mieters

Die Personen, die nach § 563 Abs. 1 und 2 BGB beim Tod des Mieters zum Eintritt vorgesehen sind, haben gemäß § 563 Abs. 3 ein Ablehnungsrecht. Erklärt der Eintrittberechtigte innerhalb eines Monats ab der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters dem Vermieter, dass er das Mietverhältnis des Verstorbenen nicht fortsetzen möchte, gilt der Eintritt als nicht erfolgt! Die Erklärung kann formlos abgegeben werden. Nach Ablauf der Frist ist nur noch eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages möglich.

Machen alle Eintrittberechtigten, jeder für sich, von dem Ablehnungsrecht Gebrauch, tritt der Erbe ein. Der Erbe kann beim Tod des Mieters von Wohnraum gemäß § 564 BGB mit dem Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen! Auch der Vermieter hat ein Mitspracherecht. Der Vermieter muss die zum Eintritt berechtigte Person nicht unbedingt akzeptieren. Nach Kenntnis des Eintritts in das Mietverhältnis hat der Vermieter das Recht außerordentlich mit der gesetzlichen Frist der jeweiligen Person zu kündigen, wenn bezüglich der eintretenden Person ein wichtiger Grund vorhanden ist (§ 563 Abs. 4 BGB). Des Weiteren hat auch der Vermieter des Wohnraums gemäß § 564 S.2 BGB das Recht den Erben, die keine Mitmieter waren, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Der Vermieter benötigt hier kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Vertrages. Setzen die Eintrittberechtigten oder die Erben das Mietverhältnis fort, haften diese gemäß § 563 b BGB neben den Erben gesamtschuldnerisch für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten. Dazu gehören beispielsweise Mietrückstand, fällige Schönheitsreparaturen und auch Nachzahlungen der Betriebskosten.

Sollte der verstorbene Mieter an den Vermieter keine Mietsicherheit (Kaution) geleistet haben, kann der Vermieter gemäß § 563 Abs. 3 BGB die Zahlung der Sicherheit von den Eintrittberechtigten beziehungsweise den Erben verlangen. Hat der verstorbene Mieter Vorauszahlungen der Miete geleistet, wodurch die Mitmieter oder eingetretenen Mieter etwas ersparten oder erlangten, müssen sie dies an den Erben herausgeben (§ 563 Abs. 2 BGB).

Was passiert, wenn Erben des toten Mieters unbekannt sind, nicht existieren oder das Erbe ausschlagen?

Im Rahmen des Erbrechts haben die Erben gemäß den §§ 1942 ff. BGB das Recht die Erbschaft auszuschlagen. Nehmen die Erben beim Tod des Mieters die Erbschaft nicht an, gilt der Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt. Schlagen alle möglichen Erben nach der gesetzlichen Erbfolge (§ 1924 bis § 1931 BGB) die Erbschaft des verstorbenen Mieters aus oder sind keine Erben vorhanden, tritt der Staat (Fiskus) beziehungsweise der Fiskus des betreffenden Bundeslandes letztendlich als gesetzlicher Erbe auf.

Der Fiskus kann als gesetzlicher Erbe die Erbschaft nicht ausschlagen (§ 1942 Abs. 2 BGB)! In diesem Fall tritt der Fiskus als Erbe in das Mietverhältnis ein und muss für eventuell bestehende Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis des Verstorbenen aufkommen. Jedoch beschränkt sich die Haftung nur bis zur jeweiligen Höhe des Nachlasses. Bestehen beispielsweise Mietrückstände, muss der Fiskus diese nur entsprechend dem verwertbaren Vermögen des Verstorbenen auslösen. Auf weiteren offenen Forderungen bleibt der Vermieter sitzen. Auch wenn der verstorbene Mieter allein lebte, keine Erben bekannt sind oder die Erben die Erbschaft ausschlagen, besteht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten beim Tod des Mieters weiter fort.

Es ist Aufgabe des Nachlassgerichts Erben ausfindig zu machen, was in vielen Fällen Zeit und dem Vermieter offene Mietzahlungen kostet, da die Banken die Mietzahlungen oder Daueraufträge für die Miete beim Tod des Kunden einstellt. Existierendes Vermögen muss beim Tod des Mieters gesichert werden bis der Erbe bekannt ist und die Erbschaft angenommen wird. Der Vermieter hat ein Betretungsverbot der Wohnung beim Tod des Mieters. Ist der Erbe noch unbekannt tritt in der Regel ein Nachlasspfleger als gesetzlicher Vertreter des unbekannten Erben auf. Der Nachlasspfleger wird vom zuständigen Nachlassgericht bestimmt und bestellt, wobei der Vermieter diesen beim Nachlassgericht auch anfordern kann (§ 1961 BGB). Der Nachlasspfleger kann mit Zustimmung des Nachlassgerichts das Mietverhältnis innerhalb eines Monats kündigen oder einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter schließen.

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Die Rechtsverhältnisse im Wohnraummietrecht rund um den Tod eines Mieters sind vor allem für Wohnraummieter und deren Mitmieter, Familienmitglieder und Angehörige der gemeinsamen Haushaltsführung, potenzielle Erben sowie Vermieter von Wohnräumen relevant. Nicht selten sorgt der Tod des Mieters für rechtliche und finanzielle Komplikationen sowie Streitigkeiten vor allem hinsichtlich der Fortführung des Mietverhältnisses und der anfallenden Kosten. Professionelle Unterstützung bei Rechtsfragen oder als juristischer Beistand im Wohnraummietrecht sowie Mietrecht finden Sie im Internet auf der Online-Plattform advogarant.de.