Erhöhungsverfahren II
Zugang des Mieterhöhungsverlangens, Zustimmungsfrist und Wirkung der Zustimmung.
Das Mieterhöhungsverlangen muss sich an den Mieter richten und diesem zugestellt werden. Bei Personenmehrheit gilt Vorstehendes für jeden Mitmieter entsprechend, wobei deren namentliche Nennung im Adressfeld ausreicht.
Im Hinblick auf den Nachweis der Zustellung hat sich das Einwerfen der Briefsendungen in den Briefkasten durch einen Mitarbeiter, gegebenenfalls den Hausmeister, bewährt, der über die Zustellung ein kurzes Protokoll erstellen sollte (abhaken der Mieterliste und Unterschrift reicht aus). Eine nachweisbare Zustellung kann jedoch auch über ein Einschreiben mir Rückschein sichergestellt werden.
Zustimmungsfrist
Mit dem Zugang der Mieterhöhungserklärung wird die Frist zur Zustimmung in Gang gesetzt. Der Mieter hat nunmehr bis zum Ablauf den zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit der Mieterhöhung zuzustimmen.Die Zustimmungsfrist endet stets am letzten Tag des zweiten Folgemonats um 24:00 Uhr. Erst ab diesem Zeitpunkt ist der Vermieter zu einer klage auf Zustimmung zu der geforderten Mieterhöhung berechtigt, falls die Zustimmung bis dahin nicht erteilt worden sein sollte.
Während der Zustimmungsfrist ist der Mieter berechtigt das Mitverhältnis mit einer Frist von zwei weiteren Monaten schriftlich zu kündigen. Kündigt er, so tritt die Mieterhöhung nicht ein, § 651 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Zustimmung
Bei einem begründeten Mieterhöhungsverlangen ist der Mieter zur Zustimmung verpflichtet. Für die Zustimmung ist es nicht erforderlich, dass die vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustimmungserklärung unterzeichnet zurückgereicht wird. Die Zustimmung kann auch formlos oder stillschweigend, das heisst, durch Zahlung erteilt werden.
Nach überwiegender Rechtsprechung reicht jedoch eine zweimalige Zahlung des erhöhten Mietzinses nicht aus, um mit Sicherheit eine Zustimmung annehmen zu können. Hier kann es unter Umständen geboten sein, Klage zu erheben.
Anerkannt ist eine stillschweigende Zustimmung durch Zahlung der höheren Miete, wenn diese vorbehaltlos mindestens fünf Monate bezahlt wird (Landesgericht Berlin). Allerdings besteht für den Vermieter, wenn er sich darauf einlässt, die Gefahr, dass der Mieter bis zum letzten Monat seine höheren Mietzahlungen widerrufen kann. Der Vermieter hat dann unter Umständen seine Frist zur Klageerhebung versäumt und muss das gesamte Mieterhöhungsverfahren erneut in Gang setzen.
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Teilweise Zustimmung
Der Mieter ist berechtigt, seine Zustimmung zur Mieterhöhung auf einen Teilbetrag zu beschränken.
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Zustimmung unter einer Bedingung / Zurückbehaltungsrecht
Eine Zustimmung unter einer Bedingung, etwa, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung oder Mietermodernisierung erteilt, ist unwirksam und zwingt zur Klage.
Umstritten ist, ob dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht mit der Begründung zusteht, die Wohnung sei mit einem Mangel behaftet. In diesen Fällen sollte der Vermieter, wenn er die Beanstandung nicht als berechtigt anerkennt, Klage auf Zustimmung erheben, anderenfalls ist der berechtigt geltend gemachte Mangel zu beheben.
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Mietermehrheit
Bei Mietermehrheit ergibt sich die Besonderheit, dass sämtliche Mieter zustimmen müssen, anderenfalls die Zustimmung nur eines Mieters nicht wirksam ist. Stimmen sämtliche Mieter zu, jedoch in unterschiedlicher Höhe, so gilt die Zustimmung als nicht erteilt.
Wirkung der Zustimmung
Die Zustimmung hat die Wirkung, dass der Mieter die erhöhte Miete von dem Beginn des dritten Monats ab schuldet, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Das gilt auch, wenn der Mieter erst in einem Rechtsstreit zur Zustimmung verurteilt wird.
Beispiel: Zustellung des Mieterhöhungsverlangens 10. Februar 2001, Urteil 1. Mai 2002, Fälligkeit der erhöhten Miete: 1. Juni 2001.
Fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen
Stellt sich heraus, zum Beispiel aufgrund der Korrespondenz mit dem Mieter, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam war, so lässt sich dieses unwirksame Mieterhöhungsverlangen meist nicht rückwirkend heilen. Rein vorsorglich empfiehlt sich vielmehr ein erneutes, wirksames Mieterhöhungsverlangen.
Empfehlung: Stellt sich die Unwirksamkeit einer Mieterhöhung heraus, dann sollten Sie zur Vermeidung weiteren Zeitverlustes nicht erst ein klageabweisendes Urteil abwarten, sondern sofort reagieren und ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen. Dies hat zur Folge, dass in diesem Fall eine erneute Zustimmungsfrist zu laufen beginnt, § 558b Absatz 3 BGB.
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