Mieterhöhung
Das kleine Einmaleins der Mieterhöhung.
Die alle zwei Jahre aktualisierten Mietspiegel für preisfreie Wohnungen weisen in vielen „Rasterfeldern“ den Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Vermieter hoffen auf ihn und Mieter haben Angst vor dem Mietspiegel. Der Hamburger Mietspiegel liegt zum Beispiel seit November 2011 vor und wirkt ab März 2012.
Ein Wohnungsvermieter kann nur aus berechtigtem Interesse kündigen. Der Wunsch, durch anderweitige Vermietung eine höhere Miete zu erzielen, gilt nicht als berechtigtes Interesse - § 573 II Ziffer 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Vermieter hat aber auch einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, wenn und soweit die Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt und seit mindestens 15 Monaten gleich ist (§ 558 I BGB). „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder ... geändert worden sind“ (§ 558 II BGB).
Diesen Kriterien-Bandwurm für eine Mieterhöhung muss der Vermieter seinem Mieter darlegen.
Das kann anhand eines Mietspiegels, einer Mietdatenbank, eines Sachverständigengutachtens oder wenigstens dreier anderer Mieten in vergleichbaren Wohnungen (§ 558a II BGB) geschehen. Der Mietspiegel gilt als die effizienteste Grundlage für eine Mieterhöhung. Sachverständigengutachten sind zumeist sehr teuer und werden wie die anderen Begründungsmittel häufig vom Richter verworfen.
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungsbitte Zeit, sich zu erklären. Stimmt er dem Verlangen zu, gilt die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens zur Mieterhöhung (§ 558 b I BGB). Für eine Mieterhöhung aus November 2011 wäre dies der 1. März 2012. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage erheben, andernfalls fällt das Erhöhungsverlangen in sich zusammen (§ 558 b II BGB).
Wer die Miete erhöhen oder sich dagegen wehren möchte, sollte sich von einem Profi beraten lassen, der auch das große Einmaleins zur Mieterhöhung beherrscht.
Einfacher, vernünftiger und auch billiger ist es aber natürlich, sich mit Blick auf den Mietspiegel zusammen zu setzen und die Erhöhung friedlich auszuhandeln.
Enthält das Erhöhungsverlangen einen Formfehler, kann dieser noch während des Rechtsstreits behoben oder ein neues Verlangen formuliert werden. Auch in diesem Fall steht dem Mieter aber die Zustimmungsfrist zu, so dass sich das Wirksamkeitsdatum dementsprechend verschiebt (§ 558b II BGB).
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