Steuerberater - Immobilienbesteuerung

Die Immobilienbesteuerung bildet eine der rechtlich und tatsächlich schwierigsten Materien des deutschen Steuerrechts. Diese Aussage bedeutet etwas, denn Deutsches Steuerrecht glänzt allgemein nicht mit lässiger Einfachheit. Die besondere Komplexität von Immobilienbesteuerung hat damit zu tun, dass bei den nicht beweglichen Wirtschaftsgütern Grundstück, Wohnung und Haus zur Wertbestimmung oft eine Bewertung stattfinden muss.

Weiterhin zeigen sich rund um die Immobilie verschiedenste Lebensvorgänge: Immobilien werden gekauft, (mit Gewinn) verkauft, im Eigentum gehalten, vererbt, vermietet, verschenkt und bebaut, um nur einige Beispiele zu nennen. Sie können im Eigentum von Privatleuten oder Unternehmen stehen. Schon an dieser Aufzählung lässt sich erkennen, dass man es bei der Immobilienbesteuerung mit den unterschiedlichsten steuerrechtlichen Sachgebieten zu tun bekommen kann und häufig auch zivilrechtliche Wertungen eine Rolle spielen.

So etwas wie das Immobiliensteuerrecht, eine in einem einzigen Gesetz kodifizierte Rechtsgrundlage,  existiert nicht. Nicht zuletzt sind Immobilien wertvolle Vermögensgestände, an denen der Fiskus gern finanziell partizipieren möchte. Für den steuerrechtlichen Laien entsteht so eine fast unübersehbare Rechtsmaterie, die er häufig nur mit der Hilfe von versierten Beratern durchdringen kann.

Basisformen der Immobilienbesteuerung: Grund- und Grunderwerbsteuer

Während die Grundsteuer das bloße Eigentum und die Bebauung einer Immobilie besteuert, erfasst die Grunderwerbsteuer Veräußerungsvorgänge von Immobilien.

Grundsteuer

Sie ist im Grundsteuergesetz (GrundStG) geregelt und variiert über ein komplexes System von Bewertungsgrundlagen von Gemeinde zu Gemeinde, sie ist eine Gemeindesteuer. Grundsteuer wird jährlich erhoben. Ihre Berechnung erfolgt über den sogenannten Einheitswert, der sich in zwei Arten A und B aufspaltet, je nachdem, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.

Weiterhin kommen  eine Grundsteuermesszahl und ein Hebesatz hinzu. Der Hebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Etwas bizarr mutet an, dass in einigen Bundesländern als Annex zur Grundsteuer Kirchensteuer erhoben wird. Viele rechtliche Probleme entstehen bei Eigentumsnachfolgen.

Grunderwerbsteuer

Veräußerungsvorgänge von Immobilien unterliegen der Ländersteuer Grunderwerbsteuer, deren Höhe von Bundesland zu Bundesland differiert. Zurzeit werden Sätze zwischen 3,5 % und 6,5 % erhoben. Die Grunderwerbsteuer knüpft an die rechtliche Verwirklichung eines zugrundliegenden Erwerbsgeschäftes an und nimmt alle Beteiligten des Geschäfts gesamtschuldnerisch in Anspruch.

Sie kennt einen ganzen Katalog von Ausnahme- und Befreiungstatbeständen etwa im Erbfall. Die Bestimmung ihrer Berechnungslage ist häufig sehr streitig. Grundsätzlich als Wert der Gegenleistung in § 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) definiert, werden viele Sachverhalte problematisch. Ein bereits in Dutzenden gerichtlichen Verfahren erörterter Streitpunkt  ist die Frage, wie der Wert in Verträgen zu beurteilen ist, bei denen Grundstückskauf und Bauauftrag eine Einheit bilden.

Unter dem Stichwort Einheitsvertrag ist dies ein rechtlicher Klassiker unter den möglichen Problemen im Bereich Grunderwerbsteuergesetz. Bauherren, die Immobilie und Hausbau in einem Zug erwerben, sind gut beraten, sich vor Abfassung der Verträge fachanwaltlich auch zur Grunderwerbsteuer informieren zu lassen. Den zuständigen Behörden entgehen im Übrigen keine Immobilienveräußerungen, da die diese Geschäfte beurkundenden Notare der Behörde eine Anzeige zum Veräußerungsgeschäft machen müssen.

Weitere Steuerfragen im Zusammenhang mit Immobilien

Immobilien spielen steuerrechtlich vielfach eine Rolle, unter anderem:

• Sie können abgesehen von Grund und Boden als Abschreibung Steuerlasten mindern.
• Wer als Privatmann eine Immobilie veräußert und diese weniger als 10 Jahre in seinem Eigentum hatte, muss den Gewinn als Veräußerungsgewinn versteuern.
• Beim Unternehmen unterliegen entsprechende Gewinne der Körperschaftssteuer.
• Mieteinkünfte unterliegen jeweils der Einkommen- und Körperschaftssteuer.
• Die Wohnraumvermietung ist von der Umsatzsteuer befreit.

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Schon mancher Bauherr kam mit der zum aktuellen Zeitpunkt unerwarteten zusätzlichen finanziellen Belastung durch die Grunderwerbsteuer in wirtschaftliche Bedrängnis. Viele Grundstückverkäufer ärgern sich, weil sie in Unkenntnis der 10jährigen Spekulationsfrist ihren Gewinn aus dem Immobilienverkauf der Steuer unterwerfen mussten. Seien Sie klüger. Lassen Sie sich rund um die Immobilienbesteuerung von kompetenten Rechtsanwälten und Steuerberatern begleiten. Wo Sie diese finden? Auf www.advogarant.de suchen Sie den Berater Ihres Vertrauens ganz in Ihrer Nähe.